Die Rolle eines spanischen Notars bei Immobilientransaktionen in Sotogrande
Die spanischen Notare nehmen eine herausragende Stellung in der Gesellschaft ein. Sie sind im Wesentlichen Beamte, die eine neutrale Rolle bei der Ausarbeitung und Beglaubigung verschiedener Arten von Verträgen in Spanien spielen. Ihre Aufgabe? Sie stellen sicher, dass beide Vertragsparteien die Vertragsbedingungen verstehen, garantieren die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und überwachen die Zahlung der durch die Transaktion anfallenden Steuern.
Die entscheidende Rolle des spanischen Notars
In vielen anderen Ländern beinhaltet der Kauf einer Immobilie in der Regel den Austausch von Verträgen, die Bezahlung des Verkäufers und die Übergabe der Schlüssel. Danach können Sie das Eigentum an der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen. Dieser Vorgang wird von zwei Anwälten durchgeführt, die den Käufer und den Verkäufer vertreten. In Spanien gibt es jedoch ein anderes Verfahren.
In Spanien können Sie Ihre Immobilie nur dann in das Grundbuch eintragen lassen, wenn ein spanischer Notar die Kaufverträge beglaubigt hat.
Die Unterschrift eines Notars ist in Spanien unerlässlich, um einen privaten Vertrag in eine öffentliche Urkunde umzuwandeln, die die Eintragung in das Immobilienregister ermöglicht. Ohne die Unterschrift eines Notars gibt es keine Eintragung in das Grundbuch. Sie fragen sich vielleicht, ob die Eintragung Ihrer Immobilie in das Grundbuch wirklich notwendig ist. Theoretisch nicht, denn ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer ist für beide Parteien rechtsverbindlich (allerdings nicht für Dritte). Einige Spanier, vor allem in ländlichen Gegenden, besitzen nicht registrierte Immobilien, um Kosten wie Notar- und Registergebühren sowie Steuern zu sparen. Für jeden Käufer ist die Eintragung ihrer Immobilie jedoch von entscheidender Bedeutung, um das Eigentum zu sichern, sich vor den Gläubigern des Verkäufers zu schützen und die Möglichkeit zu haben, eine Hypothek auf die Immobilie aufzunehmen. Daher sollten alle Käufer ihren Kauf im Beisein eines Notars abschließen, um in den Genuss dieser Vorteile zu kommen.
Wann können Sie unterschreiben?
Der Zeitpunkt der Unterzeichnung hängt davon ab, ob Sie eine bestehende Immobilie oder eine neue, im Bau befindliche oder nicht geplante Immobilie kaufen.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie können Sie die Urkunde vor einem Notar zu einem für Sie und den Verkäufer günstigen Zeitpunkt unterzeichnen, häufig innerhalb von 1 bis 3 Monaten nach Unterzeichnung eines privaten Vertrags.
Handelt es sich bei dem Verkäufer um einen Ausländer mit einer großen Hypothek, ist es ratsam, die Immobilie mit einem privaten Vertrag und einer Anzahlung zu sichern und die „escritura“ (öffentliche Urkunde) vor einem Notar zu unterzeichnen, sobald die Hypothek abgeschlossen ist.
Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie von einem Bauträger kaufen, können Sie die Escritura unterzeichnen und die letzte Zahlung leisten, sobald die Immobilie vom leitenden Architekten zertifiziert wurde und die Fertigstellung bestätigt ist. Solange Sie nicht zugestimmt haben die Urkunden für eine im Bau befindliche Immobilie zu unterzeichnen, sind Sie nicht verpflichtet, die Escritura zu unterzeichnen, bevor der Bauträger das vom Architekten unterzeichnete certificado de final de obras vorlegt.
Vorbereitung der Unterzeichnung
Unabhängig von der Art der Immobilie sollten Sie den Kaufvertrag erst dann unterzeichnen, wenn Ihr Anwalt alle erforderlichen rechtlichen Prüfungen der Eigentumsrechte, Schulden und Lizenzen des Verkäufers vorgenommen hat. Es ist wichtig, dass Sie sich vorher mit dem Verkäufer auf eine Zahlungsmethode einigen, z. B. auf bankgarantierte Schecks einer spanischen Filiale oder auf die Überweisung auf das Treuhandkonto des Anwaltes. Vergewissern Sie sich, dass Sie die erforderlichen Dokumente, in der Regel Ihren Reisepass, dabei haben, aber klären Sie die spezifischen Anforderungen des Notars immer mit Ihrem Anwalt ab. Obwohl es ideal ist, wenn Sie bei der Unterzeichnung persönlich anwesend sind, können Sie jemandem eine Vollmacht erteilen, in Ihrem Namen zu unterschreiben, vorzugsweise vor einem Notar in Spanien.
In der Notariatskanzlei
Wenn Sie im Notariat ankommen, warten Sie gemeinsam mit allen Beteiligten auf den Notar. Es kann sein, dass Sie einen Moment schweigen oder sich mit dem Verkäufer unterhalten. Dann übernimmt der Notar die Führung und beginnt mit dem Verfahren.
Der Notar prüft die Identität und die persönlichen Daten aller Käufer und Verkäufer und liest dann die Urkunden vor. Einige Notare bieten eine Teilübersetzung ins Englische an, die meisten verlesen sie jedoch auf Spanisch. Vergewissern Sie sich vor der Unterschrift von der Richtigkeit der Urkunden, entweder im Beisein eines Übersetzers oder Ihres Anwalts. Einige Notare können sich weigern, die Urkunden zu unterzeichnen, wenn ein ausländischer Käufer keinen Rechtsbeistand hat.
Der Notar führt rechtliche Prüfungen durch, die jedoch je nach autonomer Region variieren. Zumindest sollte er kurz vor der Unterzeichnung eine Eintragung im Grundbuch verlangen, um das Eigentumsrecht des Verkäufers zu bestätigen und auf unerwartete Belastungen zu prüfen. Manche behaupten zwar, dass Käufer allein durch den Notar ausreichend geschützt sind, aber das ist nicht ganz richtig. Der Notar bietet nur begrenzten Schutz, daher ist es wichtig, dass Sie bei der Unterzeichnung einen erfahrenen und qualifizierten Fachmann an Ihrer Seite haben.
Wenn es keine Einwände gegen den Inhalt der Urkunden gibt, wird der Notar sie zur Unterzeichnung durch alle Parteien in Umlauf bringen. Er wird auch die ausstehenden Zahlungen des Käufers bestätigen, bevor er die Schlüssel übergibt. Stellen Sie sicher, dass Sie Bankschecks bereithalten, um alle über die Anzahlung hinausgehenden Beträge zu begleichen.
Nach der Unterzeichnung der Urkunden
Sobald Sie die Urkunden unterzeichnet haben, gehört die Immobilie offiziell Ihnen. Es müssen jedoch noch Steuern gezahlt werden, und Ihr Titel muss im Grundbuch eingetragen werden.
Nach der Unterzeichnung erhalten Sie eine Kopie (copia simple) der Urkunde, die jeweils etwa 30 Euro kostet. Diese Kopie ist nützlich, um Versorgungsverträge abzuschließen und Steuern zu zahlen. Später kann Ihr Anwalt die vom Notar unterzeichneten Originalurkunden (copia autorizada) abholen, die für die Eintragung Ihres Eigentumsrechts in das Grundbuch erforderlich sind. In der Zwischenzeit sollte der Notar dem Grundbuchamt unmittelbar nach dem Verkauf eine Mitteilung über Ihren Kauf zukommen lassen, damit das Register für 10 Tage gesperrt wird und andere in dieser Zeit keinen Anspruch auf dieselbe Immobilie erheben können.
Spanische Notarkosten
Die Notargebühren in Spanien werden von der Regierung auf der Grundlage der Anzahl der Klauseln in den Urkunden und des angegebenen Immobilienwerts festgelegt. Grob geschätzt liegen sie zwischen 0,1 % des angegebenen Preises für Immobilien von 400.000 Euro oder mehr und etwa 0,4 % für Immobilien unter 100.000 Euro. Wenn Sie eine Hypothek aufgenommen haben, müssen Sie auch Notargebühren für die Hypothekenurkunde bezahlen.
Wir danken Ihnen fürs Lesen.
Charlie Gubbins
E-Mail: charles.gubbins@noll-sotogrande.com
Noll Sotogrande Immobilien
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 Charles Gubbins and Stephanie Noll – Sotogrande Real Estate Experts |
*Haftungsausschluss: Bitte beachten Sie, dass das in diesem Handbuch enthaltene Material nur zu Informationszwecken dient. Diese Informationen sind allgemeiner Natur und haben Ihre spezifischen persönlichen Umstände nicht berücksichtigt.
