El Rol del Notario en España en las transacciones inmobiliarias de Sotogrande
Los notarios españoles gozan de una posición destacada en la sociedad. Son, esencialmente, funcionarios públicos que desempeñan un papel neutral en la redacción y testimonio de diversos tipos de contratos en España. ¿Su misión? Asegurarse de que ambas partes de un acuerdo comprenden los términos del contrato, garantizar el cumplimiento de la ley y supervisar el pago de los impuestos correspondientes generados por la transacción.
El papel crucial del notario español
En otros países, la compra de una propiedad suele implicar el intercambio de contratos, el pago al vendedor y la entrega de las llaves. Después, se puede registrar la propiedad en el registro de la propiedad. Este proceso lo llevan a cabo dos abogados que representan al comprador y al vendedor. Sin embargo, en España el proceso es distinto.
En España, no puede registrar su propiedad en el registro de la propiedad a menos que un notario español dé fe de las escrituras de compraventa.
La firma de un notario en España es esencial para transformar un contrato privado en escritura pública, lo que permite la inscripción en el registro de la propiedad. En esencia, sin firma notarial no hay inscripción en el Registro de la Propiedad. Quizá se pregunte si es realmente necesario inscribir su propiedad en el Registro de la Propiedad. En teoría, no lo es, ya que un contrato privado entre comprador y vendedor es legalmente vinculante para ambas partes (aunque no para terceros). Algunos españoles, sobre todo en zonas rurales, poseen propiedades no registradas para ahorrarse gastos como notaría, registro e impuestos. Sin embargo, para todos los compradores, registrar su propiedad es vital para garantizar la propiedad, la protección frente a los acreedores del vendedor y la opción de obtener una hipoteca sobre la propiedad. Por lo tanto, todos los compradores deben finalizar su compra en presencia de un notario para disfrutar de estas ventajas.
¿Cuándo se puede firmar?
El momento de la firma depende de si está comprando una propiedad existente o una nueva en construcción o sobre plano.
Al comprar una propiedad de reventa, puede firmar las escrituras ante notario en un momento conveniente tanto para usted como para el vendedor, a menudo entre 1 y 3 meses después de firmar un contrato privado.
Cuando el vendedor es un extranjero con una gran hipoteca, es aconsejable asegurar la propiedad con un contrato privado, con depósitos y proceder a la firma de la «escritura», (la escritura pública) ante un notario. Una vez formalizada la hipoteca.
Cuando se compra una vivienda de nueva construcción a un promotor, se puede firmar la escritura y hacer el pago final una vez que la vivienda recibe la certificación del arquitecto jefe, confirmando su finalización. A menos que haya aceptado firmar las escrituras de una propiedad en construcción (lo que no es recomendable), no está obligado a firmar la escritura hasta que el promotor le entregue el certificado de final de obras, firmado por el arquitecto.
Preparativos para la firma
Cuando el vendedor es un extranjero con una hipoteca importante, es aconsejable asegurar la propiedad con un contrato privado, con depósitos y proceder a la firma de la «escritura», (la escritura pública) ante un notario. Una vez formalizada la hipoteca.
Cuando se compra una vivienda de nueva construcción a un promotor, se puede firmar la escritura y hacer el pago final una vez que la vivienda recibe la certificación del arquitecto jefe, confirmando su finalización. A menos que haya aceptado firmar las escrituras de una propiedad en construcción (lo que no es recomendable), no está obligado a firmar la escritura hasta que el promotor le entregue el certificado de final de obras, firmado por el arquitecto.
Preparación para la firma
Independientemente del tipo de propiedad, sólo debe firmar la escritura una vez que su abogado haya realizado todas las comprobaciones legales necesarias sobre la titularidad, deudas y licencias del vendedor. Es crucial acordar de antemano un método de pago con el vendedor, como cheques bancarios garantizados de una sucursal española o transferencia de fondos a la cuenta de garantía bloqueada del notario. Asegúrese de que dispone de los documentos necesarios, normalmente el pasaporte, pero verifique siempre los requisitos específicos del notario con su abogado. Aunque lo ideal es asistir a la firma en persona, puede otorgar a alguien un poder notarial para que firme en su nombre, preferiblemente ante un notario en España.
Dentro de la notaría
Al llegar a la notaría, se reunirá con todas las partes implicadas para esperar al notario. Puede que haya momentos de silencio o una pequeña charla con el vendedor. A continuación, el notario tomará la iniciativa e iniciará los trámites.
El notario verificará la identidad y los datos personales de todos los compradores y vendedores y, a continuación, leerá las escrituras en voz alta. Algunos notarios pueden ofrecer una traducción parcial al inglés, mientras que la mayoría las leerán en español. Asegúrese de la exactitud de las escrituras antes de firmarlas, ya sea con un traductor presente o con su abogado. Algunos notarios pueden negarse a firmar las escrituras si un comprador extranjero carece de representación legal.
El notario realizará comprobaciones legales, aunque éstas varían según la comunidad autónoma. Como mínimo, debe solicitar una inscripción en el Registro de la Propiedad justo antes de la firma para confirmar la titularidad del vendedor y comprobar si existe algún gravamen inesperado. Aunque algunos afirman que los compradores están suficientemente protegidos sólo por el notario, no es del todo cierto. El notario ofrece una protección limitada, por lo que contar con un profesional experimentado y cualificado a su lado durante la firma es crucial.
Si no surgen objeciones sobre el contenido de las escrituras, el notario las distribuirá para que las firmen todas las partes. También confirmará los pagos pendientes del comprador antes de entregar las llaves. Asegúrese de tener preparadas letras bancarias para cubrir cualquier cantidad restante más allá de los depósitos o los pagos iniciales.
Después de firmar las escrituras
Una vez firmada la escritura, la propiedad es oficialmente suya. Sin embargo, todavía tiene que pagar los impuestos y registrar el título de propiedad en el Registro de la Propiedad.
Tras la firma, recibirá una copia simple de la escritura, que cuesta unos 30 euros. Esta copia es útil para establecer contratos de servicios públicos y pagar impuestos. Más adelante, su abogado podrá recoger el original de la escritura firmada por el notario (copia autorizada), necesaria para inscribir su título en el Registro de la Propiedad. Mientras tanto, el notario debería haber enviado una notificación de su compra al registro de la propiedad inmediatamente después de la venta, bloqueando el registro durante 10 días e impidiendo que otros reclamen la misma propiedad durante este periodo.
Gastos notariales en España
Los gastos de notaría en España los determina el gobierno en función del número de cláusulas de la escritura y del valor declarado de la propiedad. Aproximadamente, oscilan entre el 0,1% del precio declarado para propiedades de 400.000 euros o más y alrededor del 0,4% para propiedades de menos de 100.000 euros. Si tiene una hipoteca, también pagará los gastos de notaría de las escrituras hipotecarias.
Gracias por su lectura.
Charlie Gubbins
E-Mail: charles.gubbins@noll-sotogrande.com
Noll Sotogrande Inmobiliaria
Hacemos Realidad el Sueño de Comprar una Casa en Sotogrande
 Charles Gubbins and Stephanie Noll – Expertos Inmobiliarios en Sotogrande |
*Descargo de responsabilidad: Tenga en cuenta que el material contenido aquí es solo para fines informativos. Esta información es de carácter general y no ha tenido en cuenta sus circunstancias personales específicas.
