Spaniens neues Mietrecht: Was ändert das Königliche Dekretgesetz 28/2026?

In Spanien gilt ab dem 15. November 2026 ein neues Mietrecht. Die vorzeitige Beendigung eines langfristigen Mietvertrags kostet die meisten Vermieter mindestens eine Jahresmiete. Das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 wurde am 6. Oktober verabschiedet und am 7. Oktober im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlicht – nur wenige Tage, nachdem der Kongress die vorherigen Wohnungsgesetze der Regierung für ungültig erklärt hatte.

Die Regierung hat nun erneut auf dasselbe Instrument zurückgegriffen: ein neues Notverordnungsdekret, das nach der Auflösung des Parlaments verabschiedet wurde. Dieses ist enger gefasst und präziser. Es ändert lediglich Artikel 10 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU), der regelt, was geschieht, wenn ein Mietvertrag für den Hauptwohnsitz ausläuft.

• In Kraft getreten am 15. November 2026. Sie gilt für bereits laufende Mietverträge für Hauptwohnsitze ( vivienda habitual ), jedoch nur für Mietverhältnisse, die nach diesem Tag auslaufen.
• Die Laufzeit eines Mietvertrags beträgt nun fünf oder sieben Jahre, nicht mehr nur ein Jahr. Nach Ablauf der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben Jahren, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) verlängert sich der Mietvertrag automatisch um jeweils weitere fünf oder sieben Jahre, sofern keine der Parteien kündigt. Das alte System der jährlichen Verlängerung um bis zu drei weitere Jahre entfällt.
• Längere Kündigungsfrist für Vermieter. Vermieter müssen nun mindestens sechs Monate im Voraus kündigen, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird (bisher vier Monate). Mieter müssen weiterhin nur zwei Monate Kündigungsfrist einhalten.
• Entschädigung für den Mieter. Ein Vermieter, der den Mietvertrag wirksam kündigt, muss dem Mieter entweder zwölf Monatsmieten oder eine Monatsmiete pro Wohnjahr zahlen, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die Berechnung erfolgt anhand des oberen Endes der staatlichen Mietpreisindexspanne für die betreffende Wohnung. Die Zahlung erfolgt bei Schlüsselübergabe.
• Fünf Ausnahmen. Es besteht kein Anspruch auf Entschädigung, wenn der Eigentümer das Haus selbst oder für enge Familienangehörige benötigt, der Mieter dort nicht tatsächlich gewohnt hat, der Mieter eine andere geeignete Wohnung in derselben Stadt besitzt, die Parteien einen neuen Mietvertrag abschließen oder der Mieter einen entsprechenden neuen Mietvertrag ablehnt. Der Grund muss in der Kündigung schriftlich angegeben werden.
• Die Verpflichtung ist an das Eigentum gebunden. Wird ein vermietetes Haus verkauft, übernimmt der Käufer die Pflicht zur Zahlung der Entschädigung.
• Die Verlängerungsbedingungen dürfen nicht ungünstiger werden. Sollten die Parteien später einer Verlängerung zustimmen, muss diese mindestens fünf oder sieben Jahre betragen, und jede Klausel, die die Position des Mieters im Vergleich zum ursprünglichen Vertrag verschlechtert, ist ungültig.
• Mitteilungen, die vor dem 7. Oktober eingegangen sind, behalten ihre Gültigkeit und lösen keine Entschädigung aus.

In der Praxis beträgt die Mindestzahlung zwölf Monatsmieten und erhöht sich erst dann darüber hinaus, wenn ein Mieter länger als zwölf Jahre in der Wohnung lebt.

Der monatliche Betrag entspricht nicht der im Vertrag festgelegten Miete. Es handelt sich um den oberen Wert der Spanne, die der staatliche Mietpreisindex ( sistema estatal de referencia de precios de alquiler ) für die jeweilige Immobilie angibt. Nur wenn der Index keinen Wert für die Immobilie aufweist, wird stattdessen die aktuell im Vertrag vereinbarte Miete verwendet. Mietzeiträume unter einem Jahr werden monatsweise, solche unter einem Monat tageweise berechnet.

Rechenbeispiel, unter der Annahme, dass der Index einen Höchstwert von 2.500 € pro Monat ergibt:

Die Zahlung wird fällig, sobald der Mieter das Objekt zurückgibt. Ein Mieter, der Anspruch auf eine gesetzliche Verlängerung hat (beispielsweise aufgrund von Schutzbedürftigkeit) und diese nicht beantragt, verliert den Anspruch auf Entschädigung. Beantragt er sie, erhält er sie stattdessen am Ende der Verlängerung.

Der Vermieter entzieht sich der Zahlung nur in fünf Fällen, und der Grund dafür muss in der Mitteilung selbst ausdrücklich, detailliert und schriftlich dargelegt werden:

1. Der Eigentümer benötigt das Haus. Ein privater Vermieter benötigt es als dauerhaften Wohnsitz für sich selbst, ein Kind, einen Elternteil, ein Enkelkind, einen Großelternteil oder ein Geschwisterkind oder einen Ehepartner nach rechtskräftiger Trennung oder Scheidung. Zieht innerhalb von drei Monaten nach Übergabe niemand ein, kann der Mieter die volle Entschädigung beanspruchen.
2. Der Mieter wohnt dort eigentlich nicht. Er war in den letzten zwölf Monaten mehr als sechs Monate abwesend, es sei denn aus gesundheitlichen, beruflichen, studienbezogenen oder pflegerischen Gründen oder weil Familienmitglieder im Haus geblieben sind.
3. Der Mieter verfügt über eine andere Wohnung. Zum Zeitpunkt der Kündigung besitzt der Mieter eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde oder hat ein Nutzungsrecht daran, in die er einziehen kann.
4. Ein neuer Mietvertrag wird unterzeichnet. Die Parteien unterzeichnen einen neuen Mietvertrag für den Hauptwohnsitz.
5. Der Mieter lehnt einen angemessenen neuen Mietvertrag ab. Der Vermieter unterbreitet ihm während der Kündigungsfrist ein förmliches Angebot für einen neuen Mietvertrag, das der Mieter ebenfalls ablehnt. Das Angebot muss eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren (sieben Jahren für Unternehmen) gewährleisten, und die neue Miete muss den Mietpreisbremsen für Gebiete mit angespannter Wohnsituation gemäß Artikel 17.6 des LAU entsprechen, selbst wenn sich die Wohnung nicht in einem solchen Gebiet befindet.

Der fünfte Punkt ist entscheidend: Das Angebot eines neuen Mietvertrags zu einer aktuellen Marktmiete entbindet den Vermieter nicht von der Zahlung.

• Mitteilungen, die vor dem 7. Oktober 2026 versandt wurden, behalten ihre Wirkung und lösen niemals eine Entschädigung aus, selbst wenn der Pachtvertrag später verlängert wird.
• Bei Mietverträgen, die innerhalb von sechs Monaten nach dem 15. November auslaufen (also vor Mitte Mai 2027), kann der Vermieter weiterhin die alte Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten.
• Mietverträge, die sich bereits im jährlichen Verlängerungsjahr nach den alten Regeln befinden, enden wie bisher. Der neue Fünf- oder Siebenjahreszyklus beginnt im Anschluss.
• Mietverträge, die nach Ablauf ihrer ursprünglichen Laufzeit monatlich oder jährlich verlängert werden ( tácita reconducción , gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch), unterliegen ab ihrem ersten Verlängerungsdatum nach dem 15. November den neuen Regelungen. Die ursprüngliche Vertragslaufzeit und die seither verstrichene Zeit werden auf die Mindestlaufzeit von fünf bzw. sieben Jahren angerechnet.

Was hat sich seit unserem letzten Artikel geändert?

Als wir zuletzt berichteten, schien die Reform gescheitert: Der Kongress hatte die Dekrete 26/2026 und 27/2026 abgelehnt, und das Thema Wohnen drohte zum Wahlkampfthema zu werden. Eine Woche später liegt die wichtigste Mieterschutzmaßnahme nun in detaillierterer und strengerer Form vor.

Die Regierung verabschiedete am selben Tag auch ein Begleitdekret, RDL 29/2026, über die soziale Funktion von Wohnraum und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Es präzisiert den Anwendungsbereich von Artikel 10 und fügt eine eigene außerordentliche Erweiterung hinzu, die als Übergangsregelung für bereits auslaufende Mietverträge dient. Wir werden es gesondert betrachten.

Die neuen Regelungen treffen Langzeitvermietungen von Hauptwohnsitzen am härtesten. Ein Großteil des Mietmarktes in Sotogrande besteht aus Ferien- und Saisonvermietungen, die nicht unter Artikel 10 fallen. Die Grenze muss jedoch real sein: Ein „Saisonvertrag“ für den ständigen Wohnsitz einer Person kann von den Gerichten als Hauptwohnsitzmietvertrag behandelt werden.

• Tragen Sie jetzt das Ablaufdatum jedes Mietvertrags ein. Für alle Mietverträge mit Ablaufdatum ab Mai 2027 beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate, nicht vier.
• Bevor Sie sich gegen eine Verlängerung entscheiden, berechnen Sie die Entschädigung anhand des staatlichen Indexwertes für Ihr Haus, nicht anhand Ihrer aktuellen Miete.
• Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie an ein Familienmitglied zu vererben, geben Sie bitte in der Mitteilung den Grund und den Namen des Familienmitglieds detailliert an. Sollte innerhalb von drei Monaten niemand einziehen, wird die Entschädigung dennoch fällig.

• Der Käufer eines vermieteten Hauses übernimmt sowohl den Mietvertrag als auch die Pflicht zur Zahlung der Entschädigung. Käufer sollten dies bei der Preisgestaltung berücksichtigen.
• Wenn Sie die Immobilie leerstehend verkaufen möchten, sollten Sie den Zeitpunkt jetzt planen. Die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags ohne eine der fünf Ausnahmen kostet mindestens eine Jahresmiete.

• Vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie den Mietvertrag, dessen Beginn, etwaige Verlängerungen und bereits versandte Kündigungen anfordern. Eine vor dem 7. Oktober 2026 versandte Kündigung behält ihre Gültigkeit und berechtigt nicht zu einer Entschädigung.
• Bei einer Anlageimmobilie zur Vermietung fließen die tatsächlichen Kosten für die Rückgewinnung des Objekts nun in die Renditeberechnung ein.

• Ein Mieter, der sich an den Vertrag hält, kann nun in Fünf- oder Siebenjahresblöcken planen und erhält eine Entschädigung, wenn er ohne einen der aufgeführten Gründe zum Auszug aufgefordert wird.

Das Dekret ist zwar heute Gesetz, aber noch nicht rechtskräftig. Wie jedes königliche Dekretgesetz muss es innerhalb von 30 Tagen vom Parlament bestätigt werden. Da beide Kammern wegen der Wahlen am 29. November aufgelöst sind, obliegt diese Abstimmung der Ständigen Abgeordnetenkammer ( Diputación Permanente ), in der die Parteien, die die vorherigen Dekrete abgelehnt haben, weiterhin ein Mitspracherecht haben. Die Regierung argumentiert in der Präambel des Dekrets, dass die Wiederveröffentlichung einer abgelehnten Maßnahme zahlreiche Präzedenzfälle habe. Ihre Gegner werden dies voraussichtlich anders sehen, und eine neue Regierung könnte die Regeln im Jahr 2027 erneut ändern.

Kurz gesagt: Planen Sie so, als ob die neuen Regeln ab dem 15. November gelten würden, und behalten Sie die Entwicklung im Auge. Wie bereits erwähnt, müssen Mietersicherheit und Vermietervertrauen kein Widerspruch sein. Diese Verordnung stärkt die Mietersicherheit. Ob sie das Vermietervertrauen und damit das Angebot an Langzeitmietwohnungen beeinträchtigt, wird der Markt im Laufe des kommenden Jahres zeigen.

Wenn Sie eine Immobilie in Sotogrande besitzen, vermieten oder den Kauf einer solchen Immobilie planen und wissen möchten, wie sich diese Änderungen auf Sie auswirken, wenden Sie sich an das Team von Noll Sotogrande .

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für einen konkreten Mietvertrag wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.

Quellen

• Real Decreto-ley 28/2026, 6. Oktober (BOE Nr. 249, 7. Oktober 2026, BOE-A-2026-20822)