Nueva Ley de Alquiler en España: ¿Qué cambios introduce el Real Decreto-ley 28/2026?

España cuenta con una nueva ley de alquileres, y a partir del 15 de noviembre de 2026, la rescisión de un contrato de larga duración costará a la mayoría de los propietarios al menos el equivalente a un año de renta. El Real Decreto-ley 28/2026 fue aprobado el 6 de octubre y publicado en el BOE el 7 de octubre, tan solo unos días después de que el Congreso anulara los decretos anteriores del gobierno en materia de vivienda.

El gobierno ha vuelto a utilizar la misma herramienta: un nuevo decreto de emergencia, aprobado tras la disolución del Parlamento. Este es más específico y preciso. Modifica un único artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el artículo 10, que regula lo que sucede cuando finaliza el plazo de un contrato de arrendamiento de vivienda principal.

• En vigor desde el 15 de noviembre de 2026. Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual ya vigentes, pero solo a aquellos con fecha de vencimiento posterior a esa fecha.
• Las renovaciones ahora son de cinco o siete años, no de uno. Una vez que un contrato de arrendamiento ha cumplido su mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), se renueva automáticamente por otros cinco o siete años, indefinidamente, a menos que una de las partes notifique su rescisión. El antiguo sistema de renovaciones anuales de hasta tres años adicionales desaparece.
• Mayor plazo de preaviso para los arrendadores. Ahora, un arrendador debe avisar con al menos seis meses de antelación si no renovará el contrato de alquiler, en lugar de cuatro. Los inquilinos, en cambio, solo necesitan avisar con dos meses de antelación.
• Compensación para el inquilino. El propietario que rescinde válidamente el contrato de arrendamiento debe pagar al inquilino la mayor de las siguientes cantidades: doce meses de alquiler o un mes de alquiler por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Esta compensación se calcula en función del límite superior del rango del índice estatal de precios de alquiler para esa vivienda y se paga al devolver las llaves.
• Cinco excepciones. No se deberá pagar ninguna indemnización si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para familiares cercanos, si el inquilino no ha residido realmente en ella, si el inquilino posee otra vivienda adecuada en la misma localidad, si las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento o si el inquilino rechaza un nuevo contrato que cumpla con los requisitos. El motivo deberá constar por escrito en la notificación.
• La obligación recae sobre la propiedad. Si se vende una vivienda alquilada, el comprador asume la obligación de pagar la indemnización.
• Las condiciones de renovación no pueden ser peores. Si las partes acuerdan posteriormente renovar, debe ser por al menos cinco o siete años, y cualquier cláusula que perjudique la situación del inquilino en comparación con el contrato original es nula.
• Las notificaciones enviadas antes del 7 de octubre siguen siendo válidas y no dan derecho a indemnización.

En la práctica, el pago mínimo es el equivalente a doce meses de alquiler, y solo aumenta una vez que el inquilino ha vivido en la vivienda durante más de doce años.

La cifra mensual no corresponde al alquiler estipulado en el contrato. Representa el valor máximo del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler (State rental price index ) asigna a esa vivienda específica. Solo cuando el índice no tiene un valor para la propiedad, se utiliza el alquiler vigente del contrato. Los periodos inferiores a un año se prorratean por meses, y los inferiores a un mes, por días.

Ejemplo práctico, suponiendo que el índice arroja un valor máximo de 2.500 € al mes:

El pago vence cuando el inquilino devuelve la propiedad. Un inquilino que reúne los requisitos para una prórroga legal (por ejemplo, por motivos de vulnerabilidad) y no la solicita pierde el derecho a la compensación. Quien sí la solicita, la recibe al finalizar la prórroga.

El arrendador solo se exime del pago en cinco casos, y el motivo debe constar expresamente, con detalle y por escrito en la propia notificación:

1. El propietario necesita la vivienda. Un arrendador particular la necesita como residencia permanente para sí mismo, un hijo, padre, nieto, abuelo o hermano, o su cónyuge tras una separación o divorcio definitivo. Si nadie se muda en los tres meses posteriores a la entrega de la vivienda, el inquilino puede reclamar la indemnización completa.
2. El inquilino prácticamente no reside allí. Ha estado ausente durante más de seis de los últimos doce meses, salvo por motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o porque algún miembro de su familia se haya quedado a vivir en la vivienda.
3. El inquilino tiene otra vivienda. En la fecha de la notificación, el inquilino es propietario o tiene derecho a usar otra vivienda adecuada en el mismo municipio a la que puede mudarse.
4. Se firma un nuevo contrato de arrendamiento. Las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento de residencia principal.
5. El inquilino rechaza un nuevo contrato de arrendamiento justo. El arrendador le hace una oferta formal de nuevo contrato durante el período de preaviso y el inquilino la rechaza. La oferta debe garantizar un plazo mínimo de cinco años (siete para empresas), y el nuevo alquiler debe ajustarse a la normativa sobre límites máximos de renta para zonas de vivienda con dificultades económicas, según el artículo 17.6 de la LAU, incluso si la vivienda no se encuentra en una de estas zonas.

El quinto punto es importante: ofrecer al inquilino un nuevo contrato de arrendamiento con un alquiler de mercado actualizado no exime al propietario de pagar.

• Las notificaciones enviadas antes del 7 de octubre de 2026 conservan su validez y no dan lugar a indemnización alguna, incluso si el contrato de arrendamiento se prorroga posteriormente.
• En el caso de contratos de arrendamiento que expiren dentro de los seis meses posteriores al 15 de noviembre (es decir, antes de mediados de mayo de 2027): el arrendador aún puede dar el preaviso de cuatro meses anterior.
• Los contratos de arrendamiento que ya se encuentran en su período de renovación anual bajo las reglas anteriores finalizan dicho período como antes. El nuevo ciclo de cinco o siete años comienza cuando finaliza el anterior.
• Los contratos de arrendamiento que se renuevan mensualmente o anualmente después de su vencimiento ( tácita reconducción , según el Código Civil) se rigen por las nuevas normas a partir de su primera fecha de renovación posterior al 15 de noviembre. Tanto los años originales del contrato como el tiempo transcurrido desde su finalización se contabilizan para el mínimo de cinco o siete años.

¿Qué ha cambiado desde nuestro último artículo?

Cuando escribimos por última vez, la reforma parecía estancada: el Congreso había rechazado los decretos 26/2026 y 27/2026, y la vivienda se perfilaba como un tema clave en las elecciones. Una semana después, la principal medida de protección de los inquilinos ha vuelto, con un enfoque más detallado y estricto.

El gobierno también aprobó ese mismo día el Real Decreto 29/2026, relativo a la función social de la vivienda y la oferta asequible. Este decreto define el alcance del artículo 10 y añade una prórroga extraordinaria que sirve de puente para los contratos de arrendamiento cuyo fin ya se había fijado. Lo analizaremos por separado.

Las nuevas normas afectan con mayor dureza a los alquileres a largo plazo de viviendas habituales. Gran parte del mercado de alquileres de Sotogrande corresponde a alquileres vacacionales y de temporada, que quedan fuera del ámbito de aplicación del artículo 10. Sin embargo, debe existir una distinción clara: un contrato de alquiler de temporada utilizado para la vivienda habitual de una persona puede ser considerado por los tribunales como un contrato de alquiler de vivienda habitual.

• Indique ahora la fecha de vencimiento de cada contrato de arrendamiento. Para cualquier vencimiento a partir de mayo de 2027, el preaviso es de seis meses, no de cuatro.
• Antes de decidir no renovar, calcule la indemnización basándose en el valor de tasación estatal de su vivienda, no en su alquiler actual.
• Si planea vivir en la propiedad o entregársela a un familiar, indique el motivo y el nombre del familiar en detalle en el aviso. Si nadie se muda en un plazo de tres meses, la indemnización será exigible de todos modos.

• El comprador de una vivienda alquilada asume tanto el contrato de arrendamiento como la obligación de pagar una indemnización. Es de esperar que los compradores incluyan este aspecto en el precio.
• Si desea vender la propiedad con entrega inmediata, planifique el momento ahora. Rescindir un contrato de arrendamiento sin una de las cinco excepciones le costará al menos el equivalente a un año de alquiler.

• Antes de comprar una propiedad alquilada, solicite el contrato de arrendamiento, su fecha de inicio, cualquier renovación y cualquier notificación ya enviada. Una notificación enviada antes del 7 de octubre de 2026 conserva su validez y no da derecho a indemnización.
• En el caso de una propiedad destinada al alquiler, el coste real de recuperar la inversión ahora forma parte del cálculo de la rentabilidad.

• Un inquilino que cumpla con el contrato ahora puede planificar en bloques de cinco o siete años, y recibirá una compensación si se le pide que se vaya sin una de las razones enumeradas.

El decreto ya es ley, pero aún no es definitivo. Como todo decreto real, debe ser ratificado por el Parlamento en un plazo de 30 días. Con ambas cámaras disueltas para las elecciones del 29 de noviembre, esa votación recae en la Diputación Permanente del Congreso , donde los partidos que rechazaron los decretos anteriores aún tienen voz. El gobierno argumenta en el preámbulo del decreto que existen numerosos precedentes para volver a emitir una medida rechazada. Es probable que sus opositores opinen diferente, y un nuevo gobierno podría volver a cambiar las reglas en 2027.

En resumen: planifiquen como si las nuevas normas entraran en vigor el 15 de noviembre y manténganse alerta. Como dijimos la última vez, la seguridad de los inquilinos y la confianza de los propietarios no tienen por qué ser incompatibles. Este decreto refuerza la primera. Si esto perjudica a la segunda, y con ella la oferta de alquileres a largo plazo, es la pregunta que el mercado responderá durante el próximo año.

Si usted es propietario, alquila o está pensando en comprar una propiedad en Sotogrande y desea saber cómo le afectan estos cambios, póngase en contacto con el equipo de Noll Sotogrande .

Este artículo contiene información general y no constituye asesoramiento legal. Para un contrato de arrendamiento específico, consulte con un abogado.

Fuentes

• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE nº 249, 7 October 2026, BOE-A-2026-20822)