Immobilien Sotogrande: Was sollte in Ihrem Kaufprozess nicht fehlen?
Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie etwas, was Sie im Laufe Ihres Lebens nur sehr selten tun. Noch seltener ist wahrscheinlich der Kauf einer Immobilie im Ausland.
Es ist daher sehr wichtig, den Kaufablauf des Landes zu verstehen, in dem Sie einkaufen, und ich würde jedem Käufer empfehlen, einen seriösen Anwalt zu beauftragen, der ihn ausführlich beraten kann.
Der Kaufablauf folgt vier Hauptschritten:
- Sichern Sie die gewählte Immobilie durch Unterzeichnung eines privaten Vertrags. Dies verhindert, dass Ihnen während des Due Diligence jemand die Immobilie „wegschnappt“.
- Führen Sie einen ausführlichen Due Diligence durch.
- Schließen Sie den Kaufvertrag beim Notar ab.
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie in Ihrem Namen registriert ist.
Ich glaube nicht, dass ich jemals auf einen Käufer gestoßen bin, der sagte, er habe den Kaufablauf vollständig verstanden und von einem Rechtsberater nichts Neues gelernt.
Die Due-Diligence-Überprüfungen, die Anwälte durchführen, erfordern, dass er oder sie mindestens die unten hervorgehobenen Punkte anfordert, liest, überprüft und in Frage stellt.
- Überprüfung der Eigentumsurkunde (escritura auf Spanisch). Dies gibt an, dass der Verkäufer der ist, von dem er sagt, dass er er ist, und dass die verkaufte Immobilie korrekt beschrieben wird.
- Sehen Sie sich nach Möglichkeit die Erstbezugslizenz an. (Diese Lizenz besagt im Wesentlichen, dass die Immobilie von den Behörden als zweckmäßig angemeldet wurde.)
- Stellen Sie sicher, dass die Verkäufer, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Wenn nicht, stellen Sie sicher, dass die vertretende person mit einer gültigen Vollmacht handelt.
- Besorgen Sie sich eine aktualisierte Nota Simple. Dieses Dokument ist ein aktualisierter Status der Immobilie, in dem alle registrierten Renovierungsarbeiten sowie etwaige Schulden, oder Belastungen der Immobilie aufgeführt sind.
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie rechtlich als Wohnung und nicht als Gewerbeimmobilie eingestuft ist.
- Stellen Sie fest, ob die Immobilie Eigentum oder Pacht ist.
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie nicht mit der Eigentümergemeinschaft in Verzug ist, falls zutreffend (EUC in Sotogrande). Ein Käufer ( neuer Eigentümer) könnte für Rückstände der Vorjahre haftbar gemacht werden.
- Stellen Sie sicher, dass keine ausstehenden lokalen Gebühren zu zahlen sind: Gebühren für IBI- und Müllabfuhr (Basura, auf Spanisch).
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie keine Mieter hat. Der Käufer hat die Dauer des gesamten Mietvertrags einzuhalten, es sei denn, ein Mieter erklärt sich förmlich damit einverstanden, im Verkaufsfall auszuziehen.
- Überprüfen Sie, ob die Immobilie unbelastet ist (keine Hypothek dagegen).
- Stellen Sie sicher, dass das Eigentum frei von Grundpfandrechten ist, d. H. Wegerechten, Sichtrechten, Jagdrechten, Sammelrechten, Brunnenrechten…
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie belastungsfrei ist, d. H. Keine registrierten Embargos gegen sie.
- Wenn Sie in ein Buy-to-Rent investieren, stellen Sie sicher, dass die Eigentümergemeinschaft die Vermietung von Ferienwohnungen nicht verboten oder eingeschränkt hat.
- Wenn Sie in ein Buy-to-Rent investieren, stellen Sie sicher, dass Sie die regionalen Vorschriften für Ferienhäuser einhalten, und erwerben Sie gegebenenfalls eine Touristenlizenz zum Mieten.
- Nach dem Kaufabschluss: Stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie jetzt unter Ihrem Namen im Grundbuch eingetragen ist, und überprüfen Sie es selbst, fordern Sie einen Auszug an (Copia simple)
- Nach dem Kaufabschluss: Vereinbaren Sie die Zahlung lokaler Tarife (IBI & Basura) als Lastschrift von Ihrem spanischen Bankkonto.
- Nach dem Kaufabschluss: Wenn Sie nicht ansässig sind, stellen Sie sicher, dass Sie jedes Jahr Ihre gebietsfremde unterstellte Einkommenssteuer (NRIIT) für Ihr spanisches Eigentum zahlen.
Die obige Liste hebt die wichtigsten Punkte hervor, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit, da beispielsweise aufgrund der Klassifizierung (Stadt oder Land) Besonderheiten der Immobilie vorliegen könnten.
Im Allgemeinen ist der Kaufabschluss unkompliziert. Meine Erfahrung zeigt jedoch, dass es ausnahmslos immer kleinen Schluckaufs gibt, die in den meisten Fällen überwunden werden können.
Ich bin immer verfügbar, um Einzelheiten zu besprechen, und kann eine Reihe verschiedener renommierter Anwaltskanzleien empfehlen, die auf Wunsch Ratschläge in Ihrer eigenen Sprache geben können.
Charles Gubbins.
Stephanie Noll
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von Marketing Dpt. - Noll Sotogrande | August 2020
