Steuern

Wichtig: Die Informationen auf dieser Seite beziehen sich nur auf eine allgemeine Beratung. Es können keine Rechte geltend gemacht werden. Wir empfehlen Ihnen, Ihren Anwalt zu bitten, die genauen Kosten fürIhren speziellen Kauf zu Verkauf.

Besteuerung für „Nicht“-Residenten und für Residenten
Aktuelle Information von  Anwalts-und Steuerberater Dr. Joaquín González González

GONZALEZ, SANCHEZ & PARTNERS, S.L.P., Abogados & Economistas
Office Sotogrande: Plaza del Agua, E-1-1, Portal 1, Apdo. de correos (P.O. Box) 114 , Puerto Deportivo de Sotogrande, E-11310 San Roque (Cádiz), Tel.: 0034 956 790 013, Fax: 0034 956 790 120

Die nachfolgende Steuerinformation basiert auf geltende Steuergesetze zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Information auf unserer Webseite. Obwohl wir versuchen unsere Webseite so aktuell wie möglich zu halten, können wir keine Verantwortung für die Richtigkeit der Information zu einem späteren Zeitpunkt übernehmen. Daher können wir nur empfehlen, dass Sie vor dem Erwerb einer Immobilie die Beratung durch einen Rechtsanwalt wahrnehmen.

Lokale-/ Gemeindesteuern

In Spanien gibt es prinzipiel zwei Gemeindesteuern, die den Besitz einer Immobilie besteuern. Die wichtigste Steuer ist die jährliche Grundsteuer (auf Spanisch IBI). Diese Steuer wird von der Gemeinde eingeholt und stellt Ihr grösstes Steuereinkommen dar. Die Grundsteuer findet Ihre Begründung in dem Instandhaltungsaufwand für Strassen, Beleuchtung, usw. durch die Gemeinde. Die Grundsteuer wird auf der Basis des Katasterwertes der Immoblie berechnet, welcher für ganz Spanien vom Katasteramt festgelegt wird. Jede Gemeine hat dann die Möglichkeit auf diesen Katasterwert einen bestimmten Prozentsatz anzusetzen, und aufgrund der Unterschiede zwischen den Gemeinden, sollten Sie vor dem Erwerb einer Immobilie den letzten Grundsteuerbescheid für die Immobilie verlangen.

Die zweite Gemeindesteuer ist eigentlich eine Abgabe und ist ein fester Betrag pro Immobilie. Es handelt sich um die Müllabfuhr- und Abwasserkanalgebühr. Mittels dieser Abgabe finanziert die Gemeinde sowohl die Müllabfuhr und Müllverarbeitung als auch die Instandhaltung der Abwasserkanäle. Auch diese Abgaben können je nach Gemeinde variieren, liegen aber üblicherweise zwischen einem Jahresbetrag von Euro 175-300.

Persönliche Steuern für Nicht-Residenten

Der Besitz von Spanischen Immobilien beinhaltet persönliche steuerliche Verpflichtungen. Diese steuerlichen Verpflichtungen befinden sich reguliert im Könglichen Dekret 5/2004 vom 5. März 2004 und im Vermögenssteuergesetz.

Die steuerlichen Verpflichtungen hängen von dem Zweck der Immobilie ab. Sollte die Immobilie lediglich dem Eingennutz unterliegen, so besteht die jährliche Verpflichtung der Abgabe einer Steuererklärung (Model 210) für die Versteuerung des Eigennutzes. Sollte eine Immobilie mehrere Eigentümer haben, so ist jeder Eigentümer verpflichtet für seinen Anteil an der Immoblie diese Steuererklärung abzugeben. Die Berechnung der zu zahlenden Steuer basierend auf den Katasterwert ist folgendermassen:
Der zu versteuernde Betrag für den Eigennutz ist allgemein 2% des Katasterwertes, oder wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren aktualisiert worden ist, dann lediglich 1,1%. Auf den so berechneten Eigennutzwert ist der Steuersazt von 19% anzuwenden (für Residenten innerhalb der EU oder des Europäischem Wirtschaftssraum) oder 24% (für Bürger aus den andern Ländern der Welt).
Diese Steuer versteht sich als eine jährliche Steuerzahlung jeweils zum 31.12, und Sie bezahlen nur anteilsmässig, wenn Sie nicht das ganze Jahr Eigentümer der Immobilie gewesen sind, oder wenn die Immobilie teilweise vermietet worden ist.

Nicht-Residenten unterliegen auch der Besteuerung für erzielte Mieteinnahmen. Hier müssen wir unterscheiden zwischen Residenten in anderen EU Staaten oder dem Europäischem Wirtschaftsraum und allen anderen Residenten auf der Welt. Bei Nicht-EU-Residenten werden die Bruttomieteinnahmen OHNE ABZUG von Kosten mit dem Steuersatz von 24% besteuert. Bei EU-Bürgern hingegen werden nur die Nettomieteinnahmen mit 19% besteuert, da sämtliche Kosten wie Grundsteuer, Maklergebühren, Eigentümerumlagen, usw. abgesetzt werden können. Auch diese Steuererklärungen werden über das Formular „Modelo 210“ abgegeben.

Letztlich unterliegen die Nicht-Residenten auch der Vermögenssteuer. Obwohl die Vermögenssteuer von der spanischen Bundesregierung erlassen wird, kann jedes spanische Bundesland Freibeträge und Steuersätze selbst festlegen innerhalb des von der Zentralregierung festgelegten Rahmens. Sie sollten hierfür einen Steuerfachmann konsultieren über die verschiedenden Bedingungen in den verschiedenen Spanischen Bundesländern.

Persönliche Steuern für Residenten

Auch für Residenten hängen die steuerlichen Verpflichtungen von der Nutzung der gekauften Immobilie ab. Wir können hier unterscheiden zwischen dem Kauf der Wohnimmobilie (Erstwohnsitz) und des Ferienhauses (Zweitsitz), sei es bei dem Ferienhaus zum Eigennutz oder als Investment zum Vermieten.

Wird die Immobilie als Erstwohnsitz erworben dann gibt es keinerlei Besteuerung in der Einkommenssteuer für das Halten der Immobilie.

Wenn es sich um eine Ferienimmobilie handelt, dann sieht die steuerliche Betrachtung ganz anders aus. Wird die Immobilie für den Eigennutz erworben, dann erfolgt in der Einkommenssteuer eine Besteuerung für den Eigennutz, wobei der Eigennutz mit 1,1% vom Katasterwert festgelegt wird. Dieser Wert wird als Einkommen zum normalen Einkommen dazugerechnet. Bei Vermietung ist es sehr wichtig zu erwähnen, dass wenn die Vermietung für den Mieter seinen Erstwohnsitz darstellt, dann muss der Vermieter nur 40% der Miete versteuern, da 60% befreit wären. In jedem Fall sind alle Kosten steuerlich absetzbar, die für die Vermietung notwendig sind wie z.B. Grundsteuer, Eigentümerumlage, Reparaturen, Maklergebühren, usw.

Erzielte Kapitalgewinne durch Nicht-Residenten

Der erzielte Nettogewinn durch den Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nicht-Residenten unterliegt der spanischen Kapitalgewinnsteuer als beschränkt Steuerpflichtiger. Der Nettogewinn wird mit einem Kapitalgewinnsteuersatz von 19% besteuert. Um sicherzustellen, dass der Nicht-Resident seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommen wird, muss der Käufer 3% Quellensteuer von der Kaufpreissumme einbehalten und diese ans Finanzamt im Namen des Verkäufers abführen. Der Verkäufer hat danach 3 Monate Zeit, um seine Kapitalgewinnsteuererklärung abzugeben. Der Verkäufer bekommt dann entweder eine Rückzahlung der Quellensteuer (ganz oder teilweise), wenn die tatsächlich zu zahlende Kapitalgewinnsteuer niedriger ist, oder muss eine Nachzalung vornehmen, wenn diese Steuerlast höher ist als die Quellensteuer von 3%. Der Nettogewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis inklusive sämtlicher Kosten wie Maklergebühren, Anwaltskosten, Umbaukosten, usw.

Erzielte Kapitalgewinne durch Residenten

Der Verkauf des Erstwohnsitzes ist von der Kapitalgewinnsteuer befreit, wenn der gesamte Kaufpreis reinvestiert wird in den Kauf eines neuen Erstwohnsitzes. Ausserdem ist in jedem Fall der Gewinn von der Kapitalgewinnsteuer befreit, wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt ist und die Immobilie mindesten 3 Jahre sein Erstwohnsitz war.

Der Verkauf von sonstigen Immobilien (Zweitwohnsitz) unterliegt immer der Kapitalgewinnsteuer und zwar zu den Sätzen von 19% bis 6.000 Euro, 21% bis 50.000 Euro und 23% über 50.000 Euro.

Gemeindezugewinnsteuer (Plusvalia municipal)

Die Gemeindezugewinnsteuer ist eine lokale Steuer/Abgabe, die bei jedem Übertrag einer Immobilie fällig wird, unabhängig ob es sich um einen Übertrag durch Verkauf oder Vererbung handelt. Bis zum Jahre 2017 haben die Gemeinden diese Steuerbescheide für jeden Verkauf ausgestellt, jedoch hat das Spanische Bundesgerichtshof Urteile erlassen, wochnach diese Abgabe nur rechtmässig ist, wenn tätsächlich ein Gewinn erzielt worden ist. Per Gesetz ist der Verkäufer zur Zahlung dieser Steuer/Abgabe verpflichtet, jedoch sind die Vertragsparteien frei anderweitige Verfügungen diesbezüglich zu treffen. Kalkuliert wird diese Steuer/Abgabe anhand der Jahre, die man die Immoblie besessen hat als auch dem Katasterwert. Je mehr Jahre man eine Immobilie gehabt hat, je höher fällt diese Steuer/Abgabe aus. Die Gemeinden haben einen gewissen Spielraum innerhalb der von der Spanischen Bundesregierung festgesetzen Rahmenbedingungen, und Sie sollten sich vor dem Verkauf diese Abgabe/Steuer von einem Experten berechnen lassen.

Erbschafts- und Schenkungssteuer für Nicht-Residenten

Erbschafts- und Schenkungssteuer für Nicht-Residenten

Ausländer unterliegen der eingeschränkten Steuerpflicht in Bezug auf Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dies bedeutet z.B. dass die Erbschaftssteuer nur für spanische Immobilien und Vermögenswerte gilt. Die Erbschaftssteuer wurde von der Zentralregierung an die einzelnen Provinzen abgetreten, weshalb es unmöglich ist, genaue Angaben zu machen, da jede spanische Provinz seine eigenen Steuersätze und Zulagen hat. Wenn wir uns die Provinz Andalusien als Beispiel nehmen, gibt es eine Zulage von 1 Million Euro pro Erbe (nur zwischen Ehepaaren, Kindern und Enkeln). Bis zu dieser Zulage ist keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu entrichten. Und seit April 2019 gibt es für Beträge über 1 Million Euro eine Steuerermäßigung von 99%. Das heißt, wenn ein Ehemann seiner Frau ein Vermögen in Höhe von 2,5 Mio. EUR überlässt, ergibt sich folgende Steuer: 1 Mio. EUR ist vollständig frei, und auf die verbleibenden 1,5 Mio. EUR beläuft sich die Erbschaftssteuer auf ca. 4,636 EUR, wobei vor des Inkrafttretens der neuen Gesetzgebung im April 2019 die Erbschaftssteuer in diesem Fall 463.600 EUR betragen hätte. Daher können wir grundsätzlich feststellen, dass die Erbschafts- und Schenkungssteuer praktisch abgeschafft wurde.

Erbschafts- und Schenkungssteuer für Residenten

Erbschafts- und Schenkungssteuer für Residenten unterliegen der unbeschränkten Steuerpflicht für Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dies bedeutet z.B. im Erbfall ist die Erbschaft für die gesamte Erbschaft fällig, auch wenn sich Teile der Immobilie im Ausland befinden. Wie oben erwähnt, ist die Erbschaftssteuer eine Steuer, die von Provinz zu Provinz unterschiedlich ist , und wenn wir uns an das Beispiel Andalusiens halten, können wir nun im Prinzip feststellen, dass die Erbschafts- und Schenkungssteuer abgeschafft wurde, da dieselben Befreiungen und Ermäßigungen wie oben erwähnt gelten.

Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Dokuments dient nur als Leitfaden. Obwohl Noll und Partners SL alle Anstrengungen unternommen haben, um die Richtigkeit der enthaltenen Informationen und Übersetzungen zu gewährleisten, kann keine Haftung für Fehler oder Ungenauigkeiten für die hierin geäußerten Meinungen und Informationen übernommen werden.

Kontakt Noll und Partners

Besuchen Sie unsere Büros

Wir würden uns sehr freuen, Sie in unserem Büro zu begrüssen. Wir sind leicht zu finden, direkt an der Avda Paniagua, gleich neben dem Haupteingang der Galerías Paniagua, Local N. 43